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関西事業再生支援センター

不動産相続対策

当社では、今年度から資産家の皆様に対し、2015年の相続税の基礎控除縮小・税率アップに対応した相続税対策のご提案を行っております。

相続税対策の分類

T 財産移転対策 どの財産を誰に相続させるかを予め決定し争続を防止する
U 財産評価対策 相続財産の評価をどのくらい下げて、相続税額を少なくするか
V 財源調達対策 どの財産から、どのくらいの相続税納税資金を調達するか

相続税対策は大きく分けて3つの種類が存在します。

Tは相続税の納税の要・不要に関わらず、ご資産をお持ちの方なら基本的に全ての方が必要になる対策です(相続人が一人の場合を除く)。
Uは一般的な「相続税対策」を指す言葉で、相続税対策の根幹を成すものです。そして、見落とされがちですがVは多額の相続税納税を要する事が見込まれる場合、とても重要な対策となります。

財産評価対策以外にも目を向けたバランスの良い相続税対策

当社がご提案するのは、主に地主様などの不動産を中心とした資産をお持ちの資産家様に対する、財源調達対策を考慮した相続対策スキームです。大切な資産を失わず、確実に引き継いでいくために、当社の「セール&バイバック」を活用したスキームを是非ご検討下さい。

セール&バイバックスキーム

当社のご提案する不動産セール&バイバック

セール&バイバック
※1機関投資家は国内資本かつ十分な財産的基礎と信頼性の高い運営者を厳選します。
(例:邦銀系ファンド・大手不動産会社等)
※2ご自宅や会社使用の不動産などリースバックが必要な不動産の場合、リースバックも対応可能です。
ただし、賃貸料が発生してしまいます。

スキームの特徴

@真正売買と認められる最低限度の価格での真正売買によりオフバランスによる評価圧縮
+相続税納税資金の調達
法的に真正売買と認められる範囲内かつ相続税評価額以下での売買を、当社有資格者が全力でサポートします。(※対象不動産に抵当権が設定されている場合は別途抹消対価の問題が生じますので御相談ください)
A信頼性の高い機関投資家による不動産のお預かり
大手機関投資家がホルダーとなるため、お預かりする不動産の評価額の制限は設けておりません。高い財産的基礎と、信頼ある機関投資家がお客様のご資産を確実にお預かりします。また、金融市場から安定した資金を調達できる主体が預り手となる事で、一般的なセール&リースバックと比較にならない長期に渡り確実に不動産をお預かりする事が可能となります。
B安心の買戻し
買戻しの際の価格は「売買価格の110%程度」を目安とし、また買戻し価格は優先買戻し権の付与時にあらかじめ取り決めを行うのでご安心ください。なお、買戻し時に上乗せされる金額に関しては、必ず相続税率以下というのも特徴です。買戻しの原資に関しても、ファイナンスが必要になる場合、当社親密行または機関投資家の系列行等のご紹介など必要に応じて資金調達支援を行い、万全のサポートを行います。

本スキームにおける機関投資家側のメリット

機関投資家は「相続税評価額以下」という不動産に対し極めて低額な初期投資によって、お預かり期間中は不動産のインカムゲインを手にする事が出来ます。例えば、仮にお預かり価格が市場時価の50%で、不動産の市場時価に対する年利回りが10%である場合、機関投資家は実に20%の利回りで資金を運用する事が出来ます。「初期投資」を抑え「高い利回りを手にする」事が出来るのが、機関投資家によるエクイティ調達が可能となり、だからこそ長期のお預かりが可能となる仕組みなのです。抹消対価が関係する再生型のセール&リースバックと比較すると、こちらは売買価格が時価に限定されるため、投資家の利回りが低下するほか、債務不履行リスク・価格変動リスクを一層加味する必要性もあり、エクイティ調達が難しい事から、基本的に短期資金での調達となるため、短期でのお預かりが原則となります。

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